Eigentumsbildung fördern, Wohneigentum stärken – Eine Offensive für das Eigenheim

In weiten Teilen Deutschlands, insbesondere in den Städten, ist in den letzten Jahren der Anteil derer, die in selbstgenutztem Wohneigentum leben, zurückgegangen. Trotz niedriger Zinsen hat sich die Eigentumsquote nicht erhöht. Das hat seine Gründe. Viel zu häufig und viel zu lange hat die Wohnungspolitik ausschließlich den Mietmarkt in den Fokus genommen. Und dabei die Frage der Eigentumsbildung, gerade auch für Bevölkerungsgruppen mit weniger hohen Einkommen und junge Familien vernachlässigt. Mit fatalen Folgen. In keinem anderen europäischen Land ist die Eigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Dabei zeigen auch jüngste Studien, dass sich die Mehrzahl der Deutschen den Erwerb von Wohneigentum wünscht.

Dies zu fördern muss nach Ansicht der Freien Demokraten wieder stärker in den Fokus der politischen Agenda rücken auf allen politischen Ebenen. Im eigenen Haus, in der eigenen Wohnung zu leben, ist gelebte Freiheit. Die Bedingungen müssen so gestaltet werden, dass mehr Bürger zur Eigentumsbildung ermuntert und befähigt werden. Denn die Bildung von Wohneigentum bringt auch positive Effekte für die sozio-demographische Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Erwerb von Wohneigentum dient nicht nur der Altersvorsorge und dem Vermögensaufbau. Wohneigentum ist auch ein stabilisierender Faktor für ein Quartier. Und nicht zuletzt ist die selbstgenutzte Immobilie der beste Schutz gegen steigende Mieten.

Die Freien Demokraten fordern daher, dass das selbstgenutzte Wohneigentum durch die Politik auf allen Ebenen von der Kommune bis zum Bund stärker als bisher unterstützt wird. Deshalb wollen wir mit verschiedenen, sich komplementär ergänzenden Maßnahmen den Zugang zu Wohneigentum für möglichst breite Schichten der Bevölkerung erleichtern. Wir wollen, dass Deutschland ein Land der Eigentümer wird. Eine ausgewogene Wohnungspolitik muss auf einen angemessenen Dreiklang setzen: sozial geförderter Wohnraum, erschwingliche Mieten im nicht geförderten Marktsegment und die Stärkung der Eigentumsquote.

1. Schwellenhaushalte besser unterstützen

Der Staat hat sich bei der Förderung des Wohneigentums rargemacht. Die bisherigen verbliebenen Formen der staatlichen Förderung der Eigentumsbildung bieten keinen ausreichenden Anreiz zum Erwerb von Wohnungseigentum. Auch das historisch niedrige Zinsniveau genügt für sich genommen nicht, um die Wohneigentumsquote signifikant anzuheben. Trotz niedriger Zinsen scheitert eine Finanzierung für viele Einkommensgruppen, gerade auch für junge Familien, an einigen tausend Euro im Jahr. Denn kumuliert auf die Laufzeit einer zehnjährigen Festfinanzierung macht dies einen erheblichen Betrag aus. Gerade für diesen Erwerberkreis fehlt eine zielgenaue und entlastende öffentliche Förderung.

Um gerade solchen Schwellenhaushalten den Erwerb des selbstgenutzten Eigenheims zu ermöglichen, muss deshalb eine staatliche Förderung durch einen Mix verschiedener Maßnahmen erfolgen. Folgende Maßnahmen halten wir für angebracht:

Einmalig wird für eine eigengenutzte Immobilie ein bundesweit einheitlicher Grunderwerbsteuerfreibetrag in Höhe von 500T€ pro Bürger eingeführt.

Zudem wollen wir, dass neben der KfW auch die landesweiten Programme durch die WI Bank ausgebaut werden, um den genannten Erwerberkreis von Beziehern kleiner und mittlerer Einkommen noch einmal gezielt zu unterstützen. Eine gegenüber dem derzeitigen Marktniveau noch einmal gesenkte Zinsbelastung kann für solche Schwellenhaushalte ein weiterer entscheidender Faktor für die Realisierung des Traums vom Eigenheim werden.

2. Erbbaurecht wiederbeleben

Erbbaurechte galten lange als aus der Zeit gefallen. Dabei sind sie bei richtiger Ausgestaltung eine Alternative zum Grundstückkauf. Manche Bauherren, gerade solche mit geringem und mittlerem Einkommen und geringer Eigenkapitaldecke kommen auf diesem Weg leichter zum Eigenheim. Gerade dort, wo Bauland rar und daher teuer ist. Wer Städte zu Kommunen der Eigenheimbesitzer machen will, der muss dafür Sorge tragen, dass möglichst kein Hausbautraum allein daran scheitert, dass kein passendes Finanzierungsmodell zur Verfügung steht. Für uns Freie Demokraten spielt dabei auch das Erbbaurecht eine wichtige Rolle. Denn es bietet die Möglichkeit, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen Eigentümer gehört. Erbbaurechte bieten viele Vorteile: Mit dem Erbbaurecht können sich selbst Familien mit wenig Eigenkapital eine eigene Immobilie leisten – besonders in Schwarmstädten, wo Bauplätze knapp und teuer sind. Die Nutzer verschulden sich weniger, da sie nur den Kredit fürs Haus, nicht noch für den Grund aufnehmen. Trotzdem haben sie fast dieselben Rechte wie Eigentümer. Und fühlen sich für Haus, Grundstück und Nachbarschaftsentwicklung genauso verantwortlich. Mit den entsprechenden positiven Effekten für das Quartier.

Wir Freie Demokraten wollen daher neue kommunale Erbbaurecht-Programme auflegen und in geeigneten Quartieren so eine verantwortungsvolle Neubauentwicklung unterstützen. Die Erbbaurechte sollen so ausgestaltet werden, dass die Bauherren einmalig nach 25 Jahren das Recht haben, das Grundstück zu einem bei Abschluss des Erbbaurechts vereinbarten Preis zu kaufen.

3. Erwerb von Eigentum erleichtern

Wir setzen uns dafür ein, dass der Kauf von Bestandsimmobilien gefördert und Finanzierungsangebote aus den kommunalen Unterstützungsprogrammen hierfür gezielt eingesetzt werden. Quartiere leben durch eine soziale Mischung und generieren Qualität und Sicherheit durch Eigentum. Städte und die hier tätigen öffentlichen Wohnungsunternehmen sollten sich daher wieder verstärkt der Bestandsprivatisierung öffnen und Mietern die Wohnungen zum Kauf anbieten. Hierzu sind gemeinsame Beratungsstellen der Kommunen und der Wohnungsunternehmen, die eine professionelle Vorbereitung und Begleitung solcher Prozesse ermöglicht. Durch eine Bestandsprivatisierung kann die Eigentumsquote deutlich erhöht werden, und auch einer Gentrifizierung wirksam begegnet werden. Wir wollen uns bei der Förderung daher vor allem auf niedrige und mittlere Einkommen konzentrieren. Unser Ziel ist es, den Erwerb von Eigentum zu erleichtern.

4. Baukosten senken

Viele einzelne politische Entscheidungen und Vorgaben haben das Bauen in den letzten Jahren zusätzlich zur Marktentwicklung deutlich verteuert. Baurecht und Bürokratie sowie Energie- und Umweltauflagen sind verantwortlich für steigende Baukosten, und damit auch für Mieterhöhungen und die sinkende Eigentumsquote. Dies gilt auch für Entscheidungen und Vorgaben in kommunaler Eigenverantwortung. Studien zeigen, dass kommunale Vorgaben die Baukosten im Schnitt um 5% erhöhen.

Wir müssen daher feststellen, dass die vielen einzelnen Auswirkungen kommunaler Vorschriften über Baukörper, Stellplätze, Abstellräume, energetischen Gebäudestandard, Schallschutz, Außenanlagen, Infrastruktur, usw. kumuliert zu einer unübersichtlichen Mischung von preistreibenden Faktoren geworden sind. Diese ausdifferenzierten Regelsetzungen verhindern zudem, dass vor allem kleine und mittlere Wohnungsbauunternehmen Skaleneffekte erzielen können und dadurch produktiver werden. Dies führt im mittelfristigen Ergebnis dazu, dass die großen Akteure auf dem Markt bevorzugt werden. Eine solche Verengung in der Breite der Marktteilnehmer ist jedoch negativ für die Kommunen und die Eigentumssuchenden.

Die Freien Demokraten wollen daher eine Kommission zur Baukostensenkung einzurichten. Ziel der Kommissionsarbeit soll es sein, preistreibende und zu hohe Standards und Vorgaben zu identifizieren, zu überprüfen und Vorschläge zu einer Vereinfachung der Vorschriftenlage zu unterbreiten. Sie soll zudem Leitlinien erarbeiten, die bei der künftigen Normensetzung helfen, eine Folgenabschätzung für die Kosten des Bauens und Wohnens zu treffen.

Außerdem fordern wir eine Bearbeitungsfrist für Baugenehmigungsverfahren von maximal zwei Monaten im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, sobald alle für die Entscheidung notwendigen Unterlagen vorliegen. Darüber hinaus wollen wir neue Konzepte in der Baupolitik forcieren, wie beispielsweise modulare und serielle Bauweisen, welche zu einer Senkung der Baukosten beitragen können.

5. Neue Wege beschreiten – aktive Genossenschaften für den Wohnungsmarkt

Der staatlich geförderte Wohnungsbau kann einen wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für mittlere Einkommensklassen leisten. Doch trotz staatlicher Förderung ist für viele Einkommensgruppen erschwingliches Wohneigentum in Hochpreisregionen nicht realisierbar.

Hohe Baukosten, steigende Grundstückspreise und fehlende Investitionsanreize haben Folgen: Bauvorhaben für das mittlere oder gar untere Preissegment sind aus Sicht von Investoren nur in seltenen Fällen rentabel. Neue Lösungen müssen in Betracht gezogen werden, um den Mangel an Eigentum im unteren Preissegment zu entschärfen. Mit Anteilen an neuen Wohnungsbaugenossenschaften revitalisieren wir ein Konzept zur Beseitigung dieses Angebotsengpasses. Und verlassen dabei ausgetretene Pfade und Denkmuster. Wir schaffen den Rahmen, der auch den unteren Einkommensgruppen zumindest mittelbar den Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht.

Mit aktiven Wohnungsbaugenossenschaften können die Bürger selbst in den Kreis der Investoren rücken, ohne notwendigerweise die vergleichbar hohen Summen für den Einzelerwerb einer Eigentumswohnung aufbringen zu müssen. Hierdurch entsteht für Bezieher von niedrigen und mittleren Einkommen eine neue Form mittelbar in eine selbstgenutzte Immobilie zu investieren. Damit leisten wir zugleich einen Beitrag zur privaten Altersvorsorge.

Damit diese Ziele erreicht werden können, braucht es jedoch günstiges Bauland. Hierzu sollen die betroffenen Kommunen in Zukunft im Rahmen von ihr gesteuerten Konversionsprojekten preisreduziert Bauflächen ausgerichtet auf niedrigere und mittlere Einkommensgruppen bereitstellen. Zwar gehen hierdurch Einnahmen verloren, allerdings können auf der anderen Seite neue Gruppen für den Erwerb von Immobilieneigentum aktiviert und die Akzeptanz und Unterstützung von Neubauprojekten oder Umwandlungskonzepten gestärkt werden. Neue Wohnungsbaugenossenschaften können sowohl als geschlossener als auch offener Form ausgestaltet werden. Außerdem hilft diese Maßnahme weiterhin in zweierlei Hinsicht: (1) Die notwendigen Arbeitskräfte können in räumlicher Nähe zu ihrem Arbeitsplatz wohnen, so dass zum einen die Lebensqualität als auch die Verfügbarkeit deutlich erhöht wird. (2) Die geringeren Anfahrtswege zum Arbeitsplatz entlasten die Umwelt.

6. Eigentumsquote für Investoren

Durch eine aktive Baulandausweisung mit bindenden Vereinbarungen mit den Bauherren wollen wir vor allem in innerstädtischen Bereichen erreichen, dass prozentuale Anteile der Anzahl von Eigentumswohnungen mit niedrigen und mittleren Einkommen festgeschrieben und so der Anteil von Eigentumswohnungen bei Neubau festgelegt werden. Wenn Bauherren eine solche Verpflichtung eingehen, dann soll ihnen anteilig die Grunderwerbsteuer erlassen werden. Eine entsprechende gesetzliche Regelung ist anzustreben. Da es nicht immer gelingt, Neubau für die unteren Preisgruppen zu einem entsprechenden Quadratmeterpreis zu entwickeln, wollen wir verstärkte Anreize für eine Förderung setzen. Dazu ist eine effiziente Zusammenarbeit den kommunalen Verwaltungen mit den privaten und städtischen Investoren notwendig. Nur eine konkret formulierte Nutzungsmischung kann den Neubau in und von Quartieren mit alters- aber auch familiengerechten, preisgünstigen Eigentumswohnungen unterstützen. Vereinbarungen zwischen den Kommunen und Investoren in Bezug auf einen Eigentumswohnungsanteil für das untere und mittlere Segment sind daher unser Ziel. So wollen wir bei entsprechenden Neubauentwicklungen analog der angestrebten Quoten für geförderten Wohnraum ebenfalls eine Quote von bis zu 20% Eigentumswohnungen zu einem vergünstigten Preis anstreben.